VERIFICHE INIZIALI
Prima di avanzare qualunque proposta di acquisto è importante verificare alcuni aspetti tecnico-legali riguardanti l'immobile:

  • La concessione edilizia, la legittimità urbanistica e catastale e il certificato di abitabilità/agibilità.
  • Non deve gravare alcuna ipoteca
  • Il venditore deve avere la piena titolarità dell'immobile
  • Il valore dell'immobile deve essere in linea col mercato
  • In presenza di abusi, il proprietario deve esibire la concessione di sanatoria rilasciata dal Comune
  • Non ci devono essere eventuali debiti del proprietario verso il condominio

Acquisto della casa dal costruttore, le novità sul fronte fideiussione e polizza assicurativa

La legge 122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) prevede (in particolare agli articoli 2 e 4) gli obblighi del costruttore per la tutela dell’acquirente di un immobile da costruire. Ma adesso il nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (Dlgs 14 del 12 gennaio 2019) ha portato elementi di novità.

Secondo quanto previsto dalla legge 122/2005, a tutela dell’acquirente, il costruttore è obbligato:

  • in sede di contratto preliminare(e a pena di nullità di detto contratto), a consegnare all’acquirente una fideiussione, bancaria o assicurativa, di importo corrispondente alle somme che il costruttore riscuote anteriormente alla stipula del contratto definitivo (si tratta di una nullità che la legge definisce come relativa, che cioè, può essere dichiarata solo su domanda dell’acquirente);
  • in sede di contratto definitivo, a consegnare all’acquirente, una polizza assicurativa decennalea copertura dei danni subiti dall’edificio e provocati a terzi e derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi.

Il Codice della crisi ha innovato la disciplina della fideiussione e dell’assicurazione previste dalla normativa sugli acquisti di immobili da costruire.

In base a quanto disposto, ecco quali sono le novità:

  • la fideiussionee la polizza assicurativa devono essere conformi a un modello standard prescritto con decreti da emanarsi (entro 90 giorni dal 16 marzo 2019) in concerto tra i Ministeri della Giustizia e dello Sviluppo economico (articolo 3, comma 7-bis, e articolo 4, comma 1-bis, Dlgs 122/2005);
  • il contratto preliminare trascrittoda far fare al notaio deve recare, oltre agli estremi della fideiussione consegnata dal costruttore, anche l’attestazione della sua conformità al predetto modello standard (articolo 6, comma 1, lettera g), Dlgs 122/2005);
  • il contratto definitivo(il rogito) è nullo (si tratta di una nullità relativa, cioè eccepibile solamente dall’acquirente) se non sia consegnata la polizza assicurativa (articolo 4, comma 1, Dlgs 122/2005);
  • il contratto definitivodeve recare menzione della polizza assicurativa e della sua conformità al modello standard (articolo 4, comma 1-quater, Dlgs 122/2005);
  • la fideiussionediviene escutibile (oltre che nel caso in cui il costruttore entri in una situazione di crisi) anche qualora il notaio comunichi all’acquirente di non aver ricevuto dal costruttore, in vista della stipula del contratto definitivo, la predetta polizza assicurativa (articolo 3, comma 3, e articolo 4, comma 1-ter, Dlgs 122/2005).

Quali sono i costi in caso di acquisto da costruttore?

I costi sono sostanzialmente l’IVA che può variare dal 4% in caso di prima casa al 10%, imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, ognuna del valore di 200 euro, cui si aggiungono i costi di eventuale caparra e spese notarili.

Proviamo a schematizzare i passaggi salienti del processo di acquisto di una casa nuova da costruttore e relativi costi:

  • Caparra, che deve essere garantita da una fideiussione valida fino al rogito;
  • Pre-rogito, nuova forma di tutela per coloro che comprano una casa in costruzione da redigere in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio e per cui sono richiesti onorario del notaio, imposta di bollo di 155 euro, imposta ipotecaria di 200 euro e tasse ipotecarie di 35 euro;
  • Costi del mutuo se richiesto;
  • Spese notarili. Non hanno un importo fisso e quantificabile ma variano in misura del notaio, del comune, del bene.
  • IVA al 4% se si tratta di prima casa non di lusso oppure al 10% se seconda casa non di lusso.
    Iva al 22% se casa di lusso.
  • Imposta di registro pari a 200 euro;
  • Imposta ipotecaria pari a 200 euro;
  • Imposta catastale pari a 200 euro.


COME SI INDIVIDUANO GLI IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

Gli immobili sono individuati attraverso gli identificativi catastali attribuiti dagli Uffici provinciali dell'Agenzia del Territorio (già uffici del Dipartimento del territorio o Uffici Tecnici Erariali) i quali vengono normalmente riportati negli atti notarili con i quali gli stessi immobili vengono trasferiti. A ciascuna unità immobiliare urbana dei gruppi "A", "B" e "C" viene attribuita una categoria e classe in relazione alle sue caratteristiche intrinseche,  estrinseche e alla sua destinazione d'uso. Conseguentemente viene determinata la rendita catastale, applicando le tariffe d\'estimo definite per ogni categoria e classe e pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale. Alle unità immobiliari urbane dei gruppi "D" ed "E" viene attribuita la relativa categoria e la rendita, effettuando una stima diretta.

Le unità immobiliari urbane sono classificate nei seguenti gruppi/categorie catastali.

CODICE E TIPOLOGIA

  • A/1 abitazioni di tipo signorile
  • A/2 abitazioni di tipo civile
  • A/3 abitazioni di tipo economico
  • A/4 abitazioni di tipo popolare
  • A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare
  • A/6 abitazioni di tipo rurale
  • A/7 abitazioni in villini
  • A/8 abitazioni in ville
  • A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico
  • A/10 uffici e studi privati
  • A/11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
  • B/1 collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
  • B/2 case di cura e ospedali (senza fini di lucro)
  • B/3 prigioni e riformatori
  • B/4 uffici pubblici
  • B/5 scuole, laboratori scientifici
  • B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
  • B/7 cappelle e oratori non destinati all\'esercizio pubblico dei culti
  • B/8 magazzini sotterranei per depositi di derrate
  • C/1 negozi e botteghe
  • C/2 magazzini e locali di deposito
  • C/3 laboratori per arti e mestieri
  • C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fini di lucro)
  • C/5 stabilimenti balneari e di acque curative (senza fini di lucro)
  • C/6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse (senza fini di lucro)
  • C/7 tettoie chiuse o aperte


LE 3 FASI DISTINTE DELLA COMPRAVENDITA

  • La proposta di acquisto, che è vincolante per l'acquirente, ma non definitiva
  • Il compromesso è l'accordo di impegno a concludere la compravendita immobiliare
  • Il rogito è l'atto notarile ufficiale di trasferimento della proprietà immobiliare

LA SCELTA DEL NOTAIO

La scelta del notaio deve essere assolutamente libera, quindi non ci sono imposizioni dalla banca o dall’agenzia immobiliare; la scelta spetta unicamente all’acquirente, anche perchè sarà colui che (salvo diversi accordi) dovrà provvedere al pagamento del servizio.  La scelta del notaio, quindi, è dettata dal rapporto di fiducia e dalla qualità della consulenza per garantire un acquisto sicuro della casa.